Die jüngsten Entwicklungen in der Grundsteuerreform bieten Sachverständigen und Immobilienmaklern neue, lukrative Geschäftsmöglichkeiten. Mit den Beschlüssen des Bundesfinanzhofs (BFH) und der raschen Umsetzung durch die Bundesländer haben Steuerpflichtige künftig die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert = (Verkehrswert) ihres Grundstücks nachweisen. Das bedeutet konkret: Für entsprechend qualifizierte Sachverständige in der Immobilienbewertung wird die Nachfrage nach Gutachten deutlich ansteigen, da diese Nachweise zwingend erforderlich sind, um Steuerlasten zu senken.
Hintergrund der Reform und die Rolle des BFH
Der Bundesfinanzhof hat in seinen Beschlüssen vom 27. Mai 2024 klargestellt, dass Steuerpflichtige die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren gemeinen Wert (=Verkehrswert nach § 194 BauGB) nachzuweisen, wenn der durch das Bundesmodell festgestellte Grundsteuerwert erheblich überhöht ist und das verfassungsrechtliche Übermaßverbot verletzt. Diese neue Rechtsprechung fordert, dass eine Besteuerung immer verhältnismäßig sein muss und sich am tatsächlichen Verkehrswert orientiert, insbesondere wenn der festgestellte Wert um mehr als 40 % über dem gemeinen Wert liegt bzw. der Verkehrswert 28,6% unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert liegt.
Mit den neuen Erlassen der Finanzverwaltung und ersten landesgesetzlichen Regelungen wird die BFH-Rechtsprechung nun umfassend umgesetzt. Dies eröffnet Immobilieneigentümern die Möglichkeit, durch ein qualifiziertes Gutachten die Steuerlast erheblich zu reduzieren. Für Immobilienmakler und insbesondere für Sachverständige bedeutet dies eine erhöhte Nachfrage nach Dienstleistungen zur Erstellung und Prüfung solcher Gutachten.
Auswirkungen auf die Praxis: Was Makler und Sachverständige wissen müssen
Die Umsetzung der neuen BFH-Beschlüsse in die Praxis hat weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Die Finanzverwaltung hat klare Vorgaben gemacht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zu führen ist:
- Nachweispflicht durch Gutachten: Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann nur durch ein Gutachten eines Gutachterausschusses, eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke oder eines durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierten Sachverständigen für die Immobilienbewertung erfolgen. Alternativ kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielter Kaufpreis herangezogen werden.
- Verfahrenstechnische Anforderungen: Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Es reicht nicht, den niedrigeren gemeinen Wert nur darzulegen; ein belastbares Gutachten muss erstellt werden. Diese Gutachten müssen den strengen Qualitätsanforderungen genügen und werden von den Finanzbehörden intensiv geprüft. Ein unzureichendes Gutachten oder eine nicht ausreichende Qualifikation des Sachverständigen kann zur Ablehnung des Antrags führen.
- Geschäftspotenzial für Sachverständige: Die Reform eröffnet Sachverständigen neue Marktchancen. Der Bedarf an professionellen Verkehrswertgutachten wird stark ansteigen, da die neuen Regelungen landesweit umgesetzt werden. Besonders für Sachverständige, die sich in der Immobilienbewertung spezialisiert haben, bieten sich hier attraktive Möglichkeiten zur Geschäftserweiterung.
- Geschäftspotenzial für Makler und ebenfalls Sachverständige: Bevor ein professionelles und aus Sicht des Steuerpflichtigen kostenintensives Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts beauftragt wird, sollte eine Vorprüfung und ggf. Beratung erfolgen, die von Personen durchgeführt werden kann, die das Handwerkszeug für eine marktkonforme Wertermittlung mitbringen.
Nordrhein-Westfalen als Vorreiter: Das neue Grundsteuerhebesatzgesetz
Mit Nordrhein-Westfalen hat nun auch das erste Bundesland, das das Bundesmodell anwendet, gesetzlich die Möglichkeit geschaffen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Durch das am 4. Juli 2024 beschlossene Grundsteuerhebesatzgesetz wird es Immobilienbesitzern erleichtert, ihre Grundsteuerlast zu senken, wenn der festgestellte Wert erheblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Dies stellt eine wichtige Erweiterung der Optionen zur Steueroptimierung dar und dient als positives Beispiel für weitere Bundesländer.
Chancen für Immobilienmakler und Sachverständige
Für Immobilienmakler, die auch in der Sachverständigenbewertung tätig sind oder eng mit Sachverständigen zusammenarbeiten, ergeben sich durch die Grundsteuerreform direkte Geschäftsvorteile:
Erhöhte Nachfrage nach Beratung: Makler können ihre Expertise erweitern, indem sie Immobilieneigentümer aktiv zur Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts beraten und entsprechende Gutachterleistungen vermitteln. Dies stärkt die Position als umfassender Berater im Immobilienbereich.
Erweiterung des Dienstleistungsportfolios: Sachverständige können zusätzlich zu Gutachten auch Beratungen zur optimalen Vorgehensweise bei der Nachweisführung und Unterstützung bei Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung anbieten. Diese Zusatzleistungen erhöhen den Mehrwert für Kunden und stärken die Kundenbindung.
Zertifizierungen und Qualifikationen: Die steigende Nachfrage wird auch zu einem verstärkten Interesse an Zertifizierungsprogrammen führen. Sachverständige sollten daher ihre Qualifikationen überprüfen und ggf. erweitern, um den geforderten Standards zu entsprechen und ihre Marktposition zu festigen.
Fazit: Die Grundsteuerreform als Geschäftstreiber für die Branche
Die Grundsteuerreform und die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen eröffnen Sachverständigen und Immobilienmaklern außergewöhnliche Geschäftsmöglichkeiten. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist ein zentraler Hebel für Immobilieneigentümer, um ihre Steuerlast zu reduzieren, und Sachverständige sind dabei unverzichtbare Partner. Für Immobilienmakler, die sich auf die Bewertung spezialisiert haben oder eng mit Sachverständigen kooperieren, bietet sich die Gelegenheit, ihre Dienstleistungen auszubauen und die Reform aktiv zu nutzen, um neue Kunden zu gewinnen.
Mit der Grundsteuerreform wird die Nachfrage nach qualifizierten Sachverständigenleistungen steigen. Immobilienmakler und Sachverständige, die frühzeitig auf diese Entwicklung reagieren, haben die Chance, sich als führende Experten in der Branche zu positionieren und erheblich von den neuen Möglichkeiten zu profitieren. Jetzt ist die Zeit, das Geschäftsfeld zu erweitern und sich als unverzichtbarer Partner für die verfassungskonforme und faire Grundsteuerbewertung zu etablieren.
